L’immobilier locatif est une solution d’investissement plébiscitée par les Français. La fiscalité sur les revenus foncier est toutefois très dissuasive puisqu’elle peut dépasser les 60%. Un moyen d’éviter cet écueil est de s’intéresser à des biens nécessitant des travaux.
Les propriétaires de biens immobiliers locatifs le savent : les bénéfices de leurs activités de location nue sont lourdement taxés.
Ils subissent le taux marginal de l’impôt sur le revenu, pouvant atteindre 45% selon le barème progressif, et les prélèvements sociaux au taux de 17,20%.
Pour pallier cette fiscalité dépassant 60% pour les personnes les plus taxées, il n’est pas forcément indiqué de rechercher des dispositifs immobiliers temporaires dits de «défiscalisation». Ceux-ci procurent certes des réductions d’impôt récurrentes mais les contraintes associées ne sont pas négligeables. Surtout, ils ne règlent pas le problème de l’imposition des revenus fonciers.
Ainsi, les règles de droit commun des revenus fonciers peuvent procurer des solutions efficaces et pérennes.
Trouvez un bien nécessitant d’importants travaux de rénovation
Les travaux réalisés en 2019 sur des biens locatifs acquis avant le 1er janvier 2019 compteront pour moitié sur le plan fiscal si aucun travaux n’a été effectué en 2018 (suite à la mise en place du prélèvement à la source).
Les investisseurs peuvent étudier l’opportunité d’acquérir un nouveau bien locatif d’habitation nécessitant des travaux de rénovation d’envergure, non concerné par la limitation de la déductibilité. L’opération permettra de constater un déficit foncier grâce aux travaux. S’ils sont financés par emprunt, les intérêts de la dette viendront s’ajouter aux charges déductibles.
L’année de règlement des travaux, le déficit foncier s’imputera en premier lieu sur les revenus fonciers préexistants, puis le reliquat de déficit (hors intérêts d’emprunts) s’imputera sur le revenu global de l’investisseur, dans la limite de 10.700 euros.
Plus facile de diminuer des revenus fonciers que professionnels
Cette limite n’est pas vraiment pénalisante car il est fiscalement plus efficace de diminuer des revenus fonciers que des revenus professionnels ou de retraite : dans le premier cas, on économise sur les prélèvements sociaux en plus de l’impôt sur le revenu ; dans le second, seul l’impôt sur le revenu est optimisé.
Enfin, le reliquat de déficit éventuel s’imputera sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
En calibrant le montant de l’investissement selon son profil, l’investisseur peut effacer fiscalement ses revenus fonciers pendant plusieurs années, créant un appel d’air confortable pour assumer l’endettement et le reste des charges inhérentes à ce type d’investissement.
Pas d’avantage fiscal sans contrepartie
L’imputation du déficit foncier sur le revenu global n’est définitivement acquise qu’à l’issue d’un délai de mise en location nue du bien pendant trois ans.
On est toutefois loin de l’obligation de location de neuf ans que l’on retrouve dans plusieurs dispositifs immobiliers procurant des réductions d’impôt.
Il faut cependant signaler que les travaux de rénovation ayant permis la création des déficits ne pourront pas venir en diminution de la plus-value lors de la revente du bien, car ils n’entreront pas dans la composante du prix de revient.
En conservant le bien plus de 22 ans, le vendeur sera exonéré d’impôt sur le revenu sur cette plus-value. Il faudra attendre 30 ans pour être exonéré de prélèvements sociaux.
Vers quels types de travaux s’orienter ?
Il n’est pas aisé de trouver un bien nécessitant d’importants travaux éligibles au déficit foncier et correctement situé en vue d’une location.
Si les travaux de réparation et d’entretien ne posent pas de difficulté quant à leur caractère de charges déductibles, ils sont souvent limités en montant.
En revanche, les travaux de rénovation peuvent atteindre des montants significatifs, rendant l’opération attractive fiscalement (pour les biens d’habitation). Or la jurisprudence est abondante concernant leur caractère déductible ou non.
L’administration tente parfois de les requalifier en travaux de reconstruction ou d’agrandissement non déductibles alors que le contribuable soutient qu’il s’agit de travaux de rénovation déductibles. La frontière n’est pas toujours simple à établir.
Que penser des SCPI de déficit foncier ?
Pour éviter cet écueil, l’investisseur pourra se tourner vers des opérations «clé en main», sans avoir à chercher un bien ni à orchestrer les travaux. Moyennant des frais supplémentaires à verser à l’opérateur, il gagnera en tranquillité.
Il s’agit d’une alternative pour être déchargé des soucis de recherche de biens et de suivi des travaux. Cet investissement présente d’autres avantages tels que le seuil d’accès faible, la diversification géographique, la possibilité de financement à crédit.
En contrepartie, la durée de l’investissement est longue (15 ans environ) et les frais non négligeables.
Une projection économique permettra de calibrer, selon les revenus fonciers préexistants, le montant du nouvel investissement en déficit foncier.
Les personnes qui ne touchent aucun revenu foncier prendront garde à ne pas surdimensionner leur opération, car faute de revenus fonciers suffisants, une partie du déficit foncier pourrait être perdue après 10 ans, diminuant l’efficacité fiscale du dispositif.
Si tel était le cas, la souscription de parts de SCPI de rendement avant la fin de la période décennale permettrait d’utiliser le reliquat de déficit.
En conclusion, les personnes qui perçoivent des revenus fonciers et n’en ont pas besoin pour assurer leur train de vie auront souvent intérêt à réduire voire annuler l’assiette taxable par une opération de déficit foncier afin d’économiser l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, et ce sans aucun problème de plafonnement des niches fiscales.
Evidemment, le critère primordial en immobilier demeure fondé sur l’emplacement et le prix.
