Les SCPI ont certes le vent en poupe auprès de nombreux épargnants mais il n’est pas toujours simple de bien faire sa déclaration de revenus. Revenus fonciers, financiers et potentielles plus-values se chevauchent parfois. Les réponses de Jérémy Schorr, directeur commercial de Primaliance.com.
Les SCPI sont des véhicules collectifs d’épargne à dominante immobilière qui génèrent majoritairement des revenus fonciers, et plus accessoirement des revenus financiers et des plus-values immobilières.
De plus en plus fréquemment, les SCPI ont une partie plus ou moins significative de leur patrimoine immobilier situé dans d’autres pays de la zone euro. Ces immeubles génèrent des revenus fonciers de source étrangère qui sont soumis généralement à un traitement fiscal spécifique (crédit d’impôt ou exonération avec recalcul d’un taux effectif).
Le régime fiscal des SCPI obéit au principe de la transparence, c’est-à-dire que l’associé d’une SCPI est imposé en transparence sur les loyers nets de charges générés par les immeubles détenus, ainsi que sur les intérêts financiers générés par les placements de trésorerie effectués ponctuellement par le véhicule. Il faut donc en théorie avoir un accès détaillé à la comptabilité de chaque immeuble détenu par la SCPI pour agréger l’ensemble des revenus.
C’est bien évidemment trop compliqué pour un associé personne physique de s’adonner à cet exercice, et c’est la raison pour laquelle la société de gestion propose un support d’information synthétique pour aider les associés à faire face à leurs obligations déclaratives.
Dans la pratique, l’exercice qui s’annonçait très complexe devient donc extrêmement simple, plus simple même que pour la déclaration de revenus fonciers provenant d’un bien immobilier détenu en direct.
Un point d’attention cependant : lorsque les parts de la SCPI ont été achetées à crédit, il ne faut pas oublier de reporter en plus le montant des intérêts d’emprunt fiscalement déductibles communiqués annuellement par la banque auprès de laquelle le crédit immobilier a été souscrit.
La déclaration 2044 pour les revenus considérés comme fonciers
Pour la partie des revenus considérés comme des revenus fonciers, c’est-à-dire l’essentiel des revenus détachés par la SCPI, l’épargnant remplira la déclaration 2044, en détaillant le revenu locatif brut, les charges déductibles et les intérêts d’emprunt.
Le net ainsi calculé sera reporté dans la déclaration de revenus principale 2042 au titre des revenus fonciers.
Concernant les revenus de source étrangère, ils doivent être reportés dans une autre déclaration, la 2047, spécifique aux revenus étrangers. Là aussi, la société de gestion guide l’épargnant en indiquant dans quelles cases reporter tel ou tel revenu de source étrangère.
Selon le pays d’origine du revenu, le principe d’imposition peut varier mais il existe deux régimes principaux applicables à la plupart des pays européens : le crédit d’impôt qui correspond au reversement de l’impôt français puisque le revenu a déjà été taxé à l’étranger et ne peut pas subir une seconde taxation, ou bien le mode de calcul dit du «taux effectif» qui revient à exonérer le revenu déjà taxé à l’étranger mais à le réintégrer dans le calcul du taux d’imposition global, qui sert en particulier dans le calcul de la retenue à la source.
La déclaration 2042 pour les revenus considérés comme financiers
Quant aux revenus financiers générés par la SCPI, il suffit de les reporter dans la déclaration principale (la 2042) au même titre que les intérêts de livrets bancaires ou les dividendes d’actions.
Là aussi, la société de gestion communique toutes les informations nécessaires à l’associé.
La pierre papier n’est donc pas seulement de l’immobilier sans les soucis de gestion locative, c’est aussi et avant tout un produit d’épargne réglementé qui garantira un accompagnement dans la durée de l’épargnant par la société de gestion.
C’est accompagnement se matérialise prioritairement par un niveau d’information élevé et fréquent : ce sont les bulletins trimestriels d’information dans lesquels la société de gestion détaille les principaux évènements touchant au patrimoine de la SCPI (départs et arrivées de locataires, acquisitions de nouveaux immeubles, arbitrages, travaux, collecte de la SCPI, dividendes distribués, évolution des valeurs d’expertise, etc…), mais aussi le rapport annuel de la SCPI qui donne lieu à un rapport de gestion complet rédigé par la société de gestion, ainsi qu’à un inventaire détaillé du patrimoine.
D’autre part, et de façon à donner aux épargnants des informations de sources indépendantes de la société de gestion, ce rapport annuel résume les observations du commissaire au compte et du conseil de surveillance.
Sur le plan fiscal, l’accompagnement de l’épargnant est également un «plus» par rapport à de l’immobilier détenu en direct : ce sont les comptables et les fiscalistes de la société de gestion qui ont élaboré la synthèse fiscale communiquée à l’épargnant, c’est donc un gage supplémentaire de fiabilité lorsque vient le moment de remplir sa déclaration.
